CES зээлүүд DSCR-ийг хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийг санхүүжүүлэхэд хэрхэн ашигладаг

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдын хувьд Closed-End Second (CES) зээл нь хувийн орлогод найдахгүйгээр өмчлөгч бус өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг санхүүжүүлэх өвөрмөц аргыг санал болгодог. Өрийн үйлчилгээний нөхөх харьцааг ашиглан (DSCR) шалгуурыг хангахын тулд эдгээр үл хөдлөх хөрөнгийн орлогод суурилсан зээлүүд нь түрээсийн мөнгөн гүйлгээнд төвлөрч, багцын хэмжээг нэмэгдүүлэхэд тохиромжтой. Мөнгөний урсгалд суурилсан зээл олгоход CES-ийн зээл хэрхэн хэрэгждэг, яагаад тоглоомыг өөрчилдөг болохыг олж мэдье.

ТЭХС-ийн зээл нь тогтмол хугацаатай хоёр дахь ипотекийн зээл бөгөөд нэмэлт мөнгө татахыг зөвшөөрдөггүй бөгөөд ихэвчлэн өмчлөгч бус зээлийн үндсэн зээлтэй хамт ашиглагддаг. Хувийн орлогын нотолгоог шаарддаг уламжлалт хоёр дахь ипотекийн зээлээс ялгаатай нь хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийн хаалттай хугацаатай хоёр дахь зээл нь шалгуурыг үнэлэхийн тулд DSCR-ийг ашигладаг. Өрийн үйлчилгээний нөхцлийн харьцаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн жилийн түрээсийн орлогыг өрийн үүрэг, үүнд ипотекийн зээлийн эхний болон хоёр дахь төлбөр (үндсэн зээл, хүү, татвар, даатгал, HOA хураамж) зэрэгт тооцдог. DSCR 1.0 ба түүнээс дээш байвал тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн орлого нь түүний өрийг нөхөж байгааг харуулж байгаа бөгөөд зээлдүүлэгчид мөнгөн гүйлгээнд суурилсан зээлийн хувьд 1.25-ыг илүүд үздэг.

Хувь хүний ​​орлогыг баталгаажуулахгүй байх энэ арга нь гол сонирхол юм. Хөрөнгө оруулагчдад W-2 эсвэл татварын тайлан хэрэггүй; Үүний оронд зээлдүүлэгчид үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн боломжийг үнэлж, санхүүгийн хүндрэлтэй хүмүүст CES-ийн зээлийг ашиглах боломжтой болгодог. Тэд мөн гадаадын иргэн байх боломжтой бөгөөд олон улсын хөрөнгө оруулагчдад орон нутгийн орлогын бүртгэлгүйгээр АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах боломжийг олгодог. Жишээлбэл, гадаадын иргэн хувийн орлогын саад бэрхшээлийг даван туулж, DSCR 1.3-аар сар бүр 4,000 долларын орлого олдог түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөд CES зээл авах боломжтой.

Piggyback ok бүтэц нь уян хатан байдлыг сайжруулдаг. Хаалттай хугацаатай хоёр дахь зээл нь урьдчилгаа төлбөр эсвэл засварын ажлыг нөхөж, эхний орон сууцны зээлтэй хослуулан урьдчилгаа зардлыг бууруулах боломжтой. Хөрөнгө оруулагч 500,000 долларын түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө авахаар зорьж байна гэж төсөөлөөд үз дээ: эхний ипотекийн зээл нь 75% ($375,000), харин CES зээл нь үлдсэн 20% ($100,000) -ийг санхүүжүүлж, ердөө 5% бэлэн мөнгө л үлдээдэг. Энэ хНөөццаашдын хөрөнгө оруулалтын хөрвөх чадвар.

Гэсэн хэдий ч DSCR-д суурилсан CES зээл нь анхааруулгатай байдаг. Хоёр дахь ипотекийн зээлийн хүү ихэвчлэн өндөр байдаг бөгөөд зээлийн үнэлгээний (CLTV) нийлмэл харьцаа нь 75-85% хүртэл байж болно. Сул орон тоо эсвэл зах зээлийн өөрчлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн орлогод суурилсан зээлд нөлөөлдөг тул хөрөнгө оруулагчид түрээсийн эрэлт хэрэгцээг хангах ёстой. Эдгээр хүчин зүйлсээс үл хамааран CES зээл гэх мэт өмчлөгч бус зээлүүд нь багцын өсөлтөд хосгүй боломжуудыг санал болгодог, ялангуяа хувь хүний ​​орлогын баталгаажуулалт байхгүй, гадаадын иргэнд хүртээмжтэй байх боломжтой сонголтууд.