Санхүүгийн зах зээлийн хамгийн чухал тоо байсан LIBOR 2023 оны 6-р сараас хойш түүхэнд алга болж, зээлийн үнэд ашиглагдахаа болино.

2022 оноос эхлэн олон ипотекийн зээлдүүлэгчдийн тохируулж хүүтэй зээлүүд нь SOFR гэсэн индекстэй холбоотой байдаг.

SOFR нь хөвөгч зээлийн хүүд хэрхэн нөлөөлдөг вэ?Яагаад LIBOR-ын оронд SOFR ашиглах ёстой вэ?

Энэ нийтлэлд бид SOFR гэж яг юу болох, тохируулж болох хүүг тооцоход анхаарах гол зүйл юу болохыг тайлбарлах болно.

 

Тохируулах хүүтэй ипотекийн зээл (ARM)

Одоогийн өндөр хүүтэй байгаа тул олон хүмүүс ARMs (Adjustable-Rate Mortgage) гэгддэг тохируулгатай хүүтэй зээлийг сонгож байна.

"Тохируулж болохуйц" гэсэн нэр томъёо нь зээлийн эргэн төлөлтийн жилүүдэд хүүгийн түвшин өөрчлөгддөг гэсэн үг юм: Тогтмол хүүг эхний хэдэн жилд тохиролцож, үлдсэн жилийн хүүг тогтмол хугацаанд (ихэвчлэн зургаан сар тутамд) дахин тохируулдаг. эсвэл жил).

Жишээлбэл, 5/1 ARM гэдэг нь зээлийн эргэн төлөлтийн эхний 5 жилд зээлийн хүү тогтмол бөгөөд дараа нь жил бүр өөрчлөгддөг гэсэн үг юм.

Харин хөвөгч үе шатанд хүүгийн тохируулга нь мөн хязгаарлагдмал байдаг (хамгийн дээд хязгаар), жишээ нь 5/1 ARM-ийн араас ихэвчлэн 2/1/5 гэсэн гурван оронтой тоо байдаг.

·2 нь хүүгийн тохируулгын анхны хязгаарыг хэлнэ (анхны тохируулгын хязгаар).Хэрэв таны эхний 5 жилийн зээлийн хүү 6% байвал 6 дахь жилдээ дээд хязгаар нь 6% + 2% = 8% -иас хэтрэхгүй.

·1 нь эхнийхээс бусад хүүгийн тохируулга бүрийн дээд хязгаарыг (дараагийн тохируулгын дээд хязгаар) хэлнэ, өөрөөр хэлбэл 7-р жилээс эхлэн хүүгийн тохируулга бүрт дээд тал нь 1% байна.

·5 нь зээлийн бүх хугацааны туршид (насан туршийн тохируулгын дээд хязгаар) хүүгийн тохируулга хийх дээд хязгаарыг хэлнэ, өөрөөр хэлбэл хүү нь 30 жилийн хугацаанд 6% + 5% = 11% -иас хэтрэхгүй байж болно.

ARM-ийн тооцоо нь төвөгтэй байдаг тул ARM-ийн талаар сайн мэдэхгүй зээлдэгчид ихэвчлэн нүхэнд унах хандлагатай байдаг!Тиймээс зээлдэгчид хувьсах хүүг хэрхэн тооцох талаар ойлгох нь маш чухал юм.

 

Хөвөгч ханшийг тооцоолоход SOFR-ийн гол асуудал юу вэ?

5/1 ARM-ийн хувьд эхний 5 жилийн тогтмол хүүг эхлэлийн түвшин гэж нэрлэдэг бөгөөд 6 дахь жилээс эхлэн хүүг бүрэн индексжүүлсэн хүү гэж нэрлэдэг бөгөөд үүнийг индекс + маржингаар тооцдог бөгөөд маржин нь тогтмол бөгөөд индекс нь ерөнхийдөө 30 хоногийн дундаж SOFR юм.

3%-ийн ахиуц хүүтэй, одоогийн 30 хоногийн дундаж SOFR 4.06% байгаа бол 6 дахь жилдээ зээлийн хүү 7.06% байх болно.

Энэ SOFR индекс яг юу вэ?Тохируулах хүүтэй зээл хэрхэн бий болдог талаар эхэлцгээе.

1960-аад оны үед инфляци огцом өсч байсан Лондонд ямар ч банк инфляцийн өсөлтийн дунд байсан бөгөөд зээлийн хүү өсөх томоохон эрсдэлтэй байсан тул тогтсон хүүтэй урт хугацааны зээл олгох хүсэлгүй байсан.

Энэ асуудлыг шийдэхийн тулд банкууд тохируулгатай хүүтэй зээл (ARMs) бий болгосон.

Дахин тохируулах өдөр бүр синдикат гишүүд тус тусын зээлийн зардлаа дахин тохируулах хүүгийн жишиг болгон нэгтгэж, хөрөнгийн өртгийг тусгахын тулд ногдуулсан хүүг тохируулдаг.

Энэхүү дахин тохируулах ханшийн лавлагаа нь таны байнга сонсдог LIBOR (Лондонгийн банк хоорондын санал болгож буй хүү) юм. Энэ индекс нь тохируулж болох хүүг тооцохдоо урьд өмнө нь олон удаа иш татдаг байсан.

2008 он хүртэл буюу санхүүгийн хямралын үед зарим банкууд өөрсдийн санхүүжилтийн хямралыг нуун дарагдуулахын тулд зээлийн хүүг өндөр болгохоос татгалзаж байсан.

Энэ нь LIBOR-ийн гол сул талуудыг илчилсэн: LIBOR нь гүйлгээ хийх бодит үндэслэлгүй, амархан залилдаг гэсэн шүүмжлэлд өртөж байсан.Түүнээс хойш банк хоорондын зээлийн эрэлт огцом буурсан.

LIBOR алга болох эрсдэлийн хариуд Холбооны Нөөц 2014 онд LIBOR-ыг орлох шинэ жишиг хүүг олох зорилгоор Альтернатив лавлагааны ханшийн хороог (ARRC) байгуулсан.

Гурван жил ажилласны эцэст ARRC нь 2017 оны 6-р сард баталгаат шөнийн санхүүжилтийн хүүг (SOFR) орлуулах ханшаар албан ёсоор сонгосон.

SOFR нь Төрийн сангаар баталгаажсан репо зах зээлийн овернайт хүү дээр суурилдаг тул зээлийн эрсдэл бараг байхгүй;мөн энэ нь гүйлгээний үнийг ашиглан тооцоолсон тул залилан хийхэд хүндрэл учруулдаг;Үүнээс гадна SOFR нь мөнгөний зах зээл дэх хамгийн их арилжаалагддаг төрөл бөгөөд энэ нь санхүүжилтийн зах зээлийн хүүгийн түвшинг хамгийн сайн тусгаж чаддаг.

Тиймээс 2022 оноос эхлэн ихэнх хөвөгч хүүтэй зээлийн үнийг тогтоохдоо SOFR стандартыг ашиглана.

 

Тохируулах хүүтэй ипотекийн зээл ямар давуу талтай вэ?

Одоогоор Холбооны нөөцийн сан хүүгээ өсгөх мөчлөгтэй байгаа бөгөөд 30 жилийн хугацаатай орон сууцны зээлийн хүү өндөр түвшинд байна.

Гэсэн хэдий ч инфляци мэдэгдэхүйц буурвал Холбооны нөөцийн сан хүүг бууруулах мөчлөгт орж, ипотекийн зээлийн хүү хэвийн хэмжээндээ орно.

Ирээдүйд зах зээлийн хүү буурвал зээлдэгчид тохируулгатай зээлийг сонгосноор дахин санхүүжүүлэхгүйгээр эргэн төлөлтийн зардлаа үр дүнтэй бууруулж, хүүгээ бууруулах боломжтой.

Нэмж дурдахад, тохируулж болох зээлийн хүү нь бусад тогтмол хугацаатай зээлтэй харьцуулахад зээлийн хугацаанд бага хүүтэй, сарын урьдчилгаа төлбөр харьцангуй бага байдаг.

Тэгэхээр одоогийн нөхцөлд хувьсах хүүтэй зээл нь зөв сонголт байх болно.